近年來,伴隨著房地產行業的高速發展,以及政府對行業的連續調控,行業內外部環境發生了巨大變化,這對房地產企業的管理產生了巨大影響。在行業競爭加劇,利潤率逐步回歸制造業的過程中,房地產企業管理實現從流程化走向數字化的步伐越邁越大,管理變革的需求日益迫切。

過去5年,房地產行業的集中度逐年上升。《2019中國房地產百強企業研究報告》顯示,從2014年到2018年,房地產十強企業市場占有率分別為15.3%、16.2%、18.1%、23.9%、26.4%,數據持續攀升的背后,行業規模化、集中化發展的趨勢明顯。但受產品和服務特殊性的影響,與其他行業企業相比,房地產企業在經營中顯現出以下幾個特點:

市場競爭十分激烈

近20 年來,房地產行業收入和利潤規模快速增長,巨大的商機吸引資金紛紛扎堆進入,推動行業內企業快速發展。房地產企業由于資金量投入大、風險高,企業經營得當的前提下,利潤率高于其他行業。因此,這也是房地產行業吸引資金進入的主要原因。目前,房地產行業競爭者眾多,巨頭林立,沒有市場縫隙。行業內兼并重組較為頻繁,龍頭企業競爭優勢和市場占有率不斷提升。

資金密集,現金流不均衡

房地產行業是一個依靠資金和資源進行運作的行業,在經營管理過程中需要大量資金。從用途上來講,房地產開發前期的安置補償費用、前期工作中勘察設計費用、可行性研究費、建筑安裝工程費、財務費用、銷售費用等都需要大量資金運籌。同時,從時間上來講,房地產項目現金流普遍是不平衡的,具有巨大波動性。這一特點給資金規劃帶來了很大挑戰,一旦規劃不慎,就可能使企業陷入資金鏈承壓的困境。

高負債經營

房地產行業負債率較高,融資能力是房企的核心競爭力。房地產作為資金密集型行業,對資金具有先天高度依附性。由于項目前期資金投入較大、開發周期較長、房企銷售回款較慢等原因,企業在規模擴張階段,普遍采取高負債、高杠桿、高周轉、低成本的“三高一低”發展模式,造成了行業內企業負債率節節攀升,融資多、負債高、資金成本高、利息支出大,是房地產行業的典型特點。

易受經濟周期和宏觀政策影響

房地產行業受經濟周期和宏觀政策的影響非常大。最近幾年,隨著國家宏觀政策的“收緊”,房地產企業面臨限購、貨幣緊縮等政策,建設步伐放緩,開發投資下行,業績提升更加艱難;與此同時,政府對于出讓土地的政策越來越規范,房地產開發商的拿地成本增加。  

同時,房地產行業面臨的財稅政策也不斷發生變化。對房地產行業的經營管理帶來較大影響。以營改增政策為例,房企的實際稅收成本直接影響利潤水平,在增值稅下如何做好內部管理,這是房企“營改增”過渡期需要準備的重點問題之一。

對于房地產企業而言,規模越大、管理的復雜度越大,企業經營管理協同的資源越多,以專業協同視角,流程為牽引的管理模式已無法支撐企業經營管理述求。企業必須以企業經營視角,以數字化管理模式打破各專業壁壘,打通數據流、信息流、業務流建立一套科學的、數字化的企業經營管理體系。但如何向管理要效益、讓公司戰略落地、進行科學合理的經營決策、隨時隨地對企業運營進行監控、讓成本有據可依可控,便成為了房地產企業最關注的問題。而與此同時土地評估增值帶來的遞延所得稅計算更是讓諸多房企管理者為之最頭疼不已。

面對房地產企業財務管理方面存在的問題,房地產企業要想適應規模化發展的需要,變得更加智能,就必須構建一套包括經營計劃、運營監控和精益成本管控和智能財務管理在內的智能經營決策體系。通過構建智能財務管理可以幫助企業在實現對多個城市公司、項目公司有效管控之外,更能為經營計劃分析、運營監控、精益成本管控這三大決策支持模塊建設打下基礎。

從目前我國房地產企業財務管理情況可知,無論是出于精簡人員、提高效率的需要,還是出于集中核算、加強管控的需要,亦或是出于推動財務轉型的需要,構建財務共享服務中心正悄然在房地產企業興起,日益引起了房地產企業財務掌門人的關注。

由于房地產企業管理核心在于對項目運營的監控和管理,這需要企業深入應用全面預算管理、管理會計報告、精益成本管理等管理工具,構建起高效的決策支持系統。但是,房地產企業組織機構眾多、資金收支分散,集團財務部門很難對集團下屬各公司和項目資金和運營情況進行全面盤查,更加難以建立一個多維度、連接業務與財務、可以強化管控力、支撐管理會計報告分析的智能財務共享系統,企業也無法擁有大量真實、可靠、低成本交易端數據為管理會計決策支持、精細化管理積累充分的數據基礎,更無法對房地產企業涉稅風險管控形成有力支撐。

為貫徹了項目管理、風險管理和信息化稅管等理念 ,降低主管稅務機關的執法風險,助力土地增值稅管理提質增效,北京合力中稅科技發展有限公司(簡稱:合力中稅)憑借在財稅管理領域多年來運籌帷幄和深耕細作,根據《國家稅務總局土地增值稅管理軟件開發需求手冊(第二稿)》,為稅務局、房地產開發企業建設了一款針對土地增值稅業務的管理系統。并對房地產企業傳統財務工作流程進行了全新升級改革,為企業提供一站式、全方位、全流程、全生命周期的財稅解決方案及落地服務,構建了標準化、自動化財務管理流程,將企業交易端信息透明化,實現業務與財務深度融合,為財務人員發揮規劃、預測、決策、控制、評價等職能提供大量真實、可靠信息。

合力中稅土地增值稅業務的管理系統以風險管理為導向,以分類清算為基礎,以評估分析為支撐,以分級管理為保障,開展風險預警和控制,增強土地增值稅清算的規范性、真實性、準確性和合法性,降低土地增值稅清算執法風險和納稅遵從風險,提高土地增值稅清算的效率和質量。同時合力中稅還可以為房地產企業提供數據采集、稅務管理和風險分析,幫助企業進行自查自糾,促進合規合法的稅收籌劃,最大程度為企業節稅和規避風險。